其他
杭州跟进优化土拍规则的「必要性」和「合理性」
8月以来，深圳、天津、青岛、惠州等城市相继发布集中供地中止或延期公告，旨在调整土地竞拍规则。
结合各地披露的公告内容，归总分析发现，土拍规则的调整主要围绕三个方向：
一是严格审查资金来源，不得由股东提供贷款、转贷、担保或其他融资便利；
二是限定溢价率上限15%，不得通过调高起拍价等方式控制溢价率、抬升实际地价；
三是地价到达上限后，通过摇号、一次性报价、竞高标方案等方式确定竞得人。
不同城市官方表达的高度一致性，预示着集中供地出让政策的调整，很可能将在全国范围内铺开，而22个重点城市或先行先试。
克而瑞浙江区域认为，对于22城之一的杭州来说，立足现阶段的土地市场热度和行业发展需求，及时调整并优化土拍规则，具有必要性和合理性。
必要性方面，杭州第二批次集中供地规则中，对于溢价率和楼面起价的控制要求较低，亟需看齐“全国标准”。
具体来看，一方面，杭州普通地块的封顶溢价率为20%，已经超过最新设置的15%上限，需要回调；另一方面，多个板块出现第二批供地的楼面起价明显高于第一批的情况，需要调整，如运河新城板块，本次推地起拍楼面价2.39W/㎡，较上一次推地时的1.61W/㎡，抬升了48%。
合理性方面，过高的准入门槛，挫伤了房企的拿地积极性，不少企业陷入无地可拿和亏损拿地的两难境地；在“算不过账”的前提下，产品品质难有保障，产品减配成为必然，产品升级更缺乏动力。
杭州此次推出的10宗竞品质地块，就因实际地价过高和利润空间过窄，令大多数房企望而却步。经初步测算，在底价成交的情况下，10宗地中有5宗地楼比（纯宅带装起拍，下同）超过0.7，其中最高的北部新城地块，地楼比甚至达到0.83，可操作利润空间较小。
利润率过低的情况，在非竞品质地块中也不罕见。典型如翠苑单元商住地，其地楼比高达1.03；又如良渚板块商住地，其地楼比亦达到0.95；两宗地块住宅部分的地价和房价几乎持平，后期盈利压力较大。
坦率而言，合理的利润空间，是开发企业兑现好产品的基础。利润空间大幅收缩，既不利于企业稳健发展和专注产品，也不利于城市提高整体居住品质和市民的幸福感获得感。
从必要性和合理性来看，杭州看齐“全国标准”、优化土拍规则似乎已是既定动作。除了调低封顶溢价率、稳定起拍楼面价，杭州不排除沿用天津在地价触达上限后、以摇号取代竞配建确定竞得人的可能性，此举有利于降低实际地价，为企业留出合理的利润空间。规则调整后，能够多大程度降温土拍、稳定地价、推动行业健康发展，要看杭州下一步如何跟进和落地。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】